המשבר החמור בענף החקלאות והאינטרס הציבורי/לאומי ביצירת "אנרגיה ירוקה", כמו גם הרווח הכלכלי הגלום בצידה של הפקתה, גורמים לכך שמושבים וקיבוצים רבים, בעיקר בדרום הארץ, יתקשרו בהסכמים עם חברות יזמיות, וייזמו יחד איתן, פרויקטים להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים בתחום שטח המשבצת שלהם.

במסגרת הפרויקטים, המשתרעים על פני חטיבות קרקע בשטח של עשרות ולעיתים אף מאות דונמים, מוקמות על הקרקע קונסטרוקציות שעליהן מותקנים הפאנלים הסולאריים, אשר קולטים את אור השמש וממירים אותו לאנרגיה חשמלית.

החשמל המיוצר במתקנים נמכר ומועבר לחברת החשמל באמצעות חיבור ישיר לרשת החשמל, ובהתאם לתעריף שנקבע במסגרת הליכי מכרז שעורכת רשות החשמל מעת לעת.

על מנת לבצע את הפרויקט והקמת המתקנים הפוטו-וולטאיים, מקודמת בהתאם להוראות תכנית המתאר הארצית הרלוונטית (תמ"א 10/ד/10), תכנית בנין עיר (תב"ע) אשר משנה את הייעוד של חלק משטח המשבצת, שייעודו חקלאי, לייעוד מתקנים הנדסיים, וקובעת את המסגרת התכנונית להקמת הפרויקט.

פרויקטים פוטו וולטאיים מעוררים אתגרים ושאלות משפטיות מורכבות בתחומים רבים. כך למשל, בנוגע למערכת היחסים שבין המושב לחברה היזמית ולרשות מקרקעי ישראל, אשר מנהלת את הקרקע ברוב המכריע של המקרים. כך גם באשר למישור המכרזי מול רשות החשמל, והמישור המימוני מול הגופים הפיננסיים אשר מעמידים אשראי להקמת הפרויקט.

כך גם, ובעיקר, במישור התכנוני, בכל הקשור בייזום התכנית, ובהיטל ההשבחה בגינה, עניין אשר כשלעצמו יכול "להפיל" פרויקט.

בעניין היטל ההשבחה, חל ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לגבי מקרקעי ישראל, אשר מכונה "חלף היטל השבחה". אולם, מעת לעת מתעוררת ועדה מקומית לתכנון ובניה כזו או אחרת, ומנסה לגבות היטל השבחה בגין אישור התב"ע, כל פעם באמצעות טיעון יצירתי חסר בסיס אחר.

ונסביר: בהתאם לכלל הקבוע בחוק, בעל מקרקעין חייב בתשלום היטל השבחה בגין עליית שווים של המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. גובה ההיטל עומד על מחצית מההשבחה.

אחד החריגים לכלל, הוא ההסדר המיוחד של חלף היטל השבחה, אשר חל על מקרקעין בבעלות המדינה. בהתאם להסדר המעוגן בחוק, במקרקעי ישראל, אשר לא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, רשות מקרקעי ישראל תשלם לועדה המקומית שבתחומה מצויים המקרקעין הרלוונטיים, מעל 10% מהתקבולים השנתיים בגין המקרקעין, כתחליף להיטל השבחה.

ככלל, הסכום שרשות מקרקעי ישראל משלמת לועדה המקומית כחלף היטל השבחה, נמוך משמעותית מהיטל ההשבחה שהיה משולם לה אלמלא ההסדר המיוחד. עובדה זו גורמת לכך שלא מעט ועדות מקומיות מנסות לעקוף את ההסדר הקבוע בחוק, ולדרוש תשלום היטל השבחה מהחוכר.

באחד מהמקרים הללו, בהם טיפל משרדנו (המתמחה, בין היתר, בתחום זה), מושב בדרום הארץ וחברה יזמית שעמה התקשר, יזמו תכנית בנין עיר אשר שינתה את הייעוד של כ-115 דונם מתחום המשבצת של המושב, מ"קרקע חקלאית" לייעוד "קרקע חקלאית ומתקנים הנדסיים" וקבעה הוראות להקמת מתקן פוטו וולטאי בהספק של כ-8 מגה וואט.

לאחר אישור התכנית, התקשר המושב בהסכם פיתוח מהוון עם רשות מקרקעי ישראל, במסגרתו נקבעה תקופת פיתוח להקמת המתקן. בהתאם להוראות הסכם הפיתוח, שולמו לרמ"י דמי שימוש שנתיים מהוונים עבור השימוש בשטח המיועד לפרויקט, בסכום של עשרות מיליוני שקלים.

כאשר המושב והחברה היזמית הגישו לועדה המקומית בקשה להיתר לצורך הקמת הפרויקט, דרשה הועדה המקומית מהמושב לשלם לה היטל השבחה בסך של כ-4 מיליון ₪. זאת למרות שלפני כן שולם לה חלף היטל ההשבחה על ידי רמ"י.

בערר שהוגש מטעם משרדנו טענו המושב והחברה היזמית כי בנסיבות העניין חל במפורש ההסדר המיוחד שקובע החוק בעניין חלף היטל השבחה, ששולם על ידי רשות מקרקעי ישראל.

במסגרת הערר הובהר, כי לצורך תחולת ההסדר המיוחד יש לעמוד בשלושה תנאים:

הראשון, שמדובר בחכירה לדורות לשימוש חקלאי בלבד. בעניין זה הובהר כי על פי הפסיקה מעמדו של המושב מכח הסכם המשבצת הוא כמעמד של חוכר לדורות, ובהתאם להוראות הסכם המשבצת השימוש בשטח הרלוונטי לפרויקט הוא חקלאי בלבד.

התנאי השני הוא כי ייעוד הקרקע השתנה לייעוד אחר. בעניין זה הובהר כי התכנית שאושרה שינתה את ייעודם החקלאי של המקרקעין לייעוד המאפשר הקמת מתקנים הנדסיים.

התנאי השלישי שקובע החוק הוא שהשימוש החדש מותנה בכריתת חוזה חכירה חדש, או תיקון חוזה החכירה המקורי. בעניין זה הובהר, כי התנהלות רשות מקרקעי ישראל, ודרישתה לחתימה על הסכם פיתוח חדש, ובהמשך על הסכם חכירה, מלמדת כי לא ניתן היה להשתמש בקרקע בהתאם לייעוד החדש על סמך החוזה המקורי.

הועדה המקומית טענה מנגד, כי מאחר והסכם החכירה של המשבצת כולל גם מגורים וגם מבני ציבור, לא מדובר על קרקע חקלאית.

במקרה אחר, טענה ועדה מקומית, כי מאחר שהיעוד הפוטו וולטאי הוסף ליעוד החקלאי, לא מתקיים כביכול התנאי של "ייעודם שונה לייעוד אחר".

בדיון שהתקיים בפניה, הבהירה ועדת הערר המחוזית לועדה המקומית שהיא אינה מקבלת את עמדתה, שכן זו מרוקנת מתוכן את הוראות החוק, ומביאה לביטול דה-פקטו של ההסדר המיוחד שקבוע לגבי מקרקעי ישראל.

בנסיבות אלה, המליצה ועדת הערר לועדה המקומית לחזור בה מטענותיה ואכן כך פעלה הועדה המקומית. ברור אפוא, כי במקרה כזה, לא חל היטל השבחה.